Halle kaufen oder mieten? Eine Rechnung für den Mittelstand

Ob Sie eine Halle kaufen oder mieten sollten, entscheidet sich an drei Fragen: Bleiben Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit 15 Jahre oder länger am Standort? Fehlt Ihnen das Kapital für den Kauf nicht im Kerngeschäft? Und könnte die Halle später ohne großen Umbau an andere Nutzer gehen? Wer alle drei mit Ja beantwortet und günstig finanziert, fährt mit Eigentum laufend oft günstiger. Für die meisten wachsenden Mittelständler ist Mieten die bessere Wahl, weil es Kapital und Flexibilität erhält.

Hinter dieser Einschätzung steht eine Rechnung. Sie folgt unten, Position für Position, sodass Sie Ihre eigenen Zahlen einsetzen können.

Was beim Kauf einer Gewerbehalle zum Kaufpreis dazukommt

Wer kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer seit dem 1. Januar 2015 6,5 %, einer der höchsten Sätze in Deutschland.¹ Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision, deren Höhe und Verteilung frei vereinbart werden.

Weniger sichtbar, aber ebenso real sind die Kosten vor dem Kauf: technische Prüfung, Altlastenuntersuchung, Prüfung der Baugenehmigungen und der Mietverträge, falls Teile vermietet sind. Und nach dem Kauf tragen Sie alles, was bei einer Miete der Vermieter trägt: Dach, Fassade, Tragwerk, Haustechnik, Außenanlagen, Leerstand, wenn Sie selbst einmal ausziehen.

Rechenbeispiel: 2.500 m² Bestandshalle in NRW

Alle Werte dieser Tabelle sind gesetzte Rechengrößen und keine Marktpreise. Die Miete orientiert sich an den Durchschnittsmieten für Lager- und Logistikflächen, die BNP Paribas Real Estate für Januar bis September 2026 ausweist: 7,10 € in Düsseldorf, 6,80 € in Köln und 6,80 € im Ruhrgebiet.²³⁴ Für Kaufpreise gibt es keine vergleichbar belastbare öffentliche Quelle; der Wert unten ist eine reine Rechengröße.

Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Betriebskosten fehlen in der Tabelle mit Absicht. Als Eigentümer zahlen Sie sie direkt; als Mieter tragen Sie sie in aller Regel ebenfalls, weil Gewerbemietverträge sie meist als Nebenkosten umlegen. Weil sie in beiden Spalten anfallen, heben sie sich im Vergleich auf. Sieht Ihr Mietvertrag eine Pauschale oder keine Umlage vor, verschiebt sich die Rechnung zugunsten der Miete. Die Tilgung fehlt ebenfalls, denn sie baut Vermögen auf und ist kein Aufwand.

Was die Rechnung zeigt

Auf den ersten Blick spart der Kauf gut 60.000 € im Jahr. Vier Einschränkungen gehören aber dazu:

1. Die Erwerbsnebenkosten sind weg. Die 233.750 € für Steuer, Notar und Grundbuch bekommen Sie beim Verkauf nicht zurück. Bei 60.000 € Ersparnis pro Jahr brauchen Sie knapp vier Jahre, nur um sie wieder hereinzuholen.
2. Der Zins entscheidet. Bei 6 % statt 4 % Kapitalkosten steigen die laufenden Kosten des Kaufs auf rund 204.000 € im Jahr. Der Vorteil ist dann praktisch weg.
3. Der Wert ist offen. Ob die Halle in 15 Jahren mehr oder weniger wert ist, weiß niemand. Zehn Prozent Wertverlust beim Verkauf wären in diesem Beispiel 275.000 €.
4. Der Kaufpreis ist optimistisch angesetzt. 1.100 € je m² ist eine günstige Annahme. Bei höheren Preisen kippt die Rechnung schnell, wie die folgende Tabelle mit sonst gleichen Annahmen zeigt.

Eine einfache Faustregel lässt sich daraus ableiten: Teilen Sie die ersparte Jahresmiete abzüglich Instandhaltung durch die Gesamtinvestition. Im Beispiel sind das 182.000 € geteilt durch 2.983.750 €, also rund 6,1 %. Liegen Ihre Kapitalkosten deutlich darunter, spricht die laufende Rechnung für den Kauf. Liegen sie in der Nähe oder darüber, für die Miete.

Und die Steuer?

Die Miete ist als Betriebsausgabe abzugsfähig, wird bei der Gewerbesteuer aber teilweise wieder hinzugerechnet: Die Hälfte der Miete für Immobilien fließt in die Hinzurechnung ein, und davon wird ein Viertel angesetzt, soweit alle Hinzurechnungsbeträge zusammen 200.000 € übersteigen.⁵ Beim Kauf sind Abschreibung und Finanzierungszinsen abzugsfähig, wobei auch Zinsen gewerbesteuerlich hinzugerechnet werden. Das Gebäude wird abgeschrieben, Grund und Boden nicht; für Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen beträgt die lineare Abschreibung 3 % im Jahr, also rund 33 Jahre.⁶ Welche Variante steuerlich vorn liegt, hängt von Gesellschaftsform, Finanzierung und Gewinn ab. Lassen Sie das von Ihrer Steuerberatung rechnen.

Was keine Tabelle erfasst

Die Rechnung oben behandelt die Halle als Finanzprodukt. Für Ihr Unternehmen ist sie ein Werkzeug. Daraus ergeben sich Argumente, die oft schwerer wiegen als 60.000 € im Jahr.

Flexibilität. Ein wachsender Betrieb braucht in fünf Jahren vielleicht die doppelte Fläche. Als Mieter ziehen Sie nach Ende der Laufzeit um. Als Eigentümer müssen Sie verkaufen oder vermieten, bevor Sie woanders neu anfangen können.

Kapitalbindung. Das Eigenkapital für den Kauf fehlt für Maschinen, Vorräte, Personal oder Digitalisierung. Für viele Mittelständler ist die Rendite im eigenen Geschäft höher als die einer Halle.

Gestaltungsfreiheit. Als Eigentümer bauen Sie um, wie Sie wollen, im Rahmen des Baurechts. Als Mieter brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters und müssen oft zurückbauen.

Standortsicherheit. Eigentum schützt vor dem Szenario, dass der Vermieter nach Ablauf nicht verlängert. Bei Produktionsbetrieben mit teurer, schwer versetzbarer Technik ist das ein echtes Argument.

Entscheidungsmatrix: Kaufen oder mieten

Landet die Mehrzahl der Zeilen links, lohnt es sich, Kaufobjekte ernsthaft zu prüfen. Bei Unternehmen, die noch wachsen, überwiegt fast zwangsläufig die rechte Seite, weil Flächenbedarf und Planungshorizont noch in Bewegung sind.

Mischformen, die Sie kennen sollten

Zwischen Kauf und Miete gibt es Varianten, die einzelne Vorteile verbinden:

• Lange Miete mit Verlängerungsoptionen: Sie sichern den Standort über 15 oder 20 Jahre, ohne Kapital zu binden.
• Ankaufsrecht oder Vorkaufsrecht im Mietvertrag: Sie mieten zunächst und behalten die Option auf Eigentum. Solche Rechte müssen sorgfältig gestaltet und je nach Ausgestaltung notariell beurkundet werden.
• Sale and Lease back: Wer bereits Eigentümer ist, verkauft die Halle an einen Investor und mietet sie zurück. Das setzt Kapital frei, bindet aber an einen langen Mietvertrag.

Kauf und Miete unterscheiden sich im Geld, nicht in der Technik. Wer eine Halle kauft, um sie anders zu nutzen als bisher, trägt das Genehmigungsrisiko allein und sollte den Artikel zur Nutzungsänderung bei Hallen vor dem Notartermin lesen. Und wer kauft, legt auch die Aufteilung zwischen Lager und Büro für Jahrzehnte fest; Hinweise dazu gibt der Beitrag Lagerhalle mit Büro.