Wer eine Halle mieten will, sollte bei der Besichtigung zuerst prüfen, was sich nach dem Einzug nicht mehr ändern lässt: die lichte Höhe unter dem Binder, die Belastbarkeit der Bodenplatte, Zahl und Art der Tore, Hof und Zufahrt sowie die genehmigte Nutzung. Danach folgen Haustechnik, Brandschutz, Büro- und Sozialräume und der Zustand von Dach und Fassade. Für eine Lagerhalle gilt dasselbe, nur mit noch mehr Gewicht auf Höhe, Boden und Toren. Die Checkliste unten fasst alles in 21 Punkten zusammen.
Exposés sind Verkaufstexte. Sie nennen, was gut ist, und schweigen über das, was fehlt. Die Besichtigung ist Ihre Gelegenheit, die Lücken zu finden, bevor ein Vertrag sie festschreibt.
Was Sie vor dem Termin anfordern sollten
Fahren Sie nicht ohne Unterlagen hin. Mit Plänen vor Augen sehen Sie vor Ort gezielt nach, statt sich vom Gesamteindruck leiten zu lassen. Fordern Sie beim Anbieter mindestens diese Dokumente an:
- Grundriss mit Stützenraster, Torpositionen und Maßen
- Hallenschnitt mit Angabe der Unterkante Binder (UKB)
- Angaben zur Bodenplatte: Flächenlast und zulässige Punktlast, idealerweise aus der Statik
- Baugenehmigung mit der genehmigten Nutzung
- Brandschutzkonzept und, falls vorhanden, den letzten Prüfbericht der Sprinkleranlage
- Lageplan mit Zufahrt, Hof, Stellplätzen und Grundstücksgrenzen
- Energieausweis, wenn die Halle beheizt ist
Kann ein Anbieter diese Unterlagen auch auf Nachfrage nicht liefern, ist das noch kein Ausschlussgrund. Die Prüfung verlagert sich dann aber auf Sie und Ihre Fachleute, und das kostet Zeit.
Die Checkliste: 21 Punkte für die Hallenbesichtigung
Die Reihenfolge folgt einer einfachen Logik. Oben steht, was sich nicht nachrüsten lässt, unten, was sich mit Geld und Zeit lösen lässt.
| Nr. | Prüfpunkt | Was Sie vor Ort tun |
|---|---|---|
| 1 | Lichte Höhe (UKB) | An der niedrigsten Stelle messen, nicht in Hallenmitte. Laser-Entfernungsmesser mitnehmen. |
| 2 | Hindernisse unter dem Dach | Sprinklerleitungen, Lüftungskanäle, Leuchten, Kranbahnen notieren. Sie verringern die nutzbare Höhe. |
| 3 | Stützenraster | Abstände messen und mit Ihrem Regal- oder Maschinenlayout abgleichen. |
| 4 | Bodenplatte, Last | Nach Flächen- und Punktlast fragen und schriftlich bestätigen lassen. |
| 5 | Bodenplatte, Zustand | Risse, Absenkungen, ausgebrochene Fugen, Ölflecken fotografieren. |
| 6 | Ebenheit | Bei Schmalgangstaplern oder hohen Regalen nach Messprotokoll fragen. |
| 7 | Rampentore | Anzahl, Höhe der Rampe, Überladebrücken, Torabdichtungen, Rammschutz. |
| 8 | Ebenerdige Tore | Breite und Höhe messen, Antrieb und Zustand prüfen. |
| 9 | Hof und Rangierfläche | Abschreiten, Wendemöglichkeit für Sattelzüge, Lkw-Warteplätze. |
| 10 | Zufahrt | Führt sie durch Wohngebiet, gibt es Höhen- oder Gewichtsbeschränkungen, Ampeln, enge Kurven? |
| 11 | Pkw-Stellplätze | Reichen sie für den Schichtwechsel, wenn zwei Schichten gleichzeitig vor Ort sind? |
| 12 | Genehmigte Nutzung | Abgleich der Baugenehmigung mit Ihrer geplanten Tätigkeit. |
| 13 | Gebietsart | Gewerbegebiet oder Industriegebiet, wichtig für Lärm und Nachtbetrieb. |
| 14 | Brandschutz | Sprinkler ja oder nein, Brandabschnitte, Rauch- und Wärmeabzug, Fluchtwege. |
| 15 | Stromversorgung | Anschlussleistung, Verteilung, Platz für Ladestationen von Staplern. |
| 16 | Heizung und Temperatur | Beheizt, temperiert oder kalt? Für Ware und Arbeitsplätze geeignet? |
| 17 | Licht | Tageslicht, Beleuchtungsstärke, LED oder Altanlage. |
| 18 | Dach und Fassade | Feuchte Stellen, Flickstellen, Zustand von Lichtkuppeln und Rinnen. |
| 19 | Büro- und Sozialräume | Größe, Tageslicht, Toiletten, Umkleiden, Pausenraum. |
| 20 | Medien und Daten | Glasfaser oder Kupfer, Mobilfunkempfang in der Halle, Wasser und Abwasser. |
| 21 | Umfeld | Nachbarn, Lärmempfindlichkeit, Erweiterungsflächen, Anbindung für Beschäftigte. |
Drucken Sie die Tabelle aus und nehmen Sie sie zu jedem Termin mit. Wer drei Hallen mit derselben Liste prüft, sieht die Unterschiede sofort.
Höhe, Boden, Stützen: die Punkte ohne zweite Chance
Die ersten sechs Prüfpunkte haben eines gemeinsam: Nach dem Einzug ändern Sie daran nichts mehr, jedenfalls nicht zu einem vertretbaren Preis.
Bei der Höhe gilt: Messen Sie selbst. Exposés nennen manchmal die Traufhöhe oder einen Wert aus der Hallenmitte. Ausschlaggebend ist die niedrigste Stelle unter der Tragkonstruktion, also dort, wo Binder, Unterzüge oder Leitungen am tiefsten hängen. Wie Sie aus diesem Maß Ihre Regalhöhe ableiten, erklärt der Artikel Lichte Höhe und Unterkante Binder.
Bei der Bodenplatte reicht eine Zahl wie „5 t/m²“ nicht. Für Regale zählt die zulässige Punktlast unter der Stütze, für Stapler die Radlast. Warum das so ist, steht im Beitrag zur Bodenlast in Hallen. Feine Risse sind bei Betonböden normal; breite, versetzte Risse oder Absenkungen an Fugen dagegen sollten Sie fotografieren und erklären lassen.
Das Stützenraster wird erstaunlich oft übersehen. Passt es nicht zu Ihren Regalmodulen und Gangbreiten, kostet es Stellplätze. Im Grundriss fällt das kaum auf, dem Regalbauer sofort.
Praxistipp: Bitten Sie Ihren Regallieferanten oder Lagerplaner, vor der zweiten Besichtigung ein Layout auf den Grundriss zu legen. Das kostet ihn wenig Zeit und zeigt verbindlich, wie viele Palettenstellplätze die Halle wirklich bietet. Zwei Hallen mit gleicher Fläche liegen dabei nicht selten deutlich auseinander.
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Suchprofil anlegenTore, Hof und Zufahrt: zur richtigen Uhrzeit hinsehen
Am Samstagvormittag wirkt jeder Hof großzügig. Am Dienstag um sieben, wenn der Nachbar beliefert wird und Ihre Schicht anfängt, sieht er anders aus. Wenn möglich, fahren Sie ein zweites Mal zu der Uhrzeit hin, zu der Sie später die meisten Anlieferungen haben.
Achten Sie dabei darauf, ob ein Sattelzug auf dem Grundstück wenden kann oder rückwärts von der Straße einfahren müsste, wie viele Lkw gleichzeitig an Rampen und ebenerdigen Toren stehen können und ob es Warteflächen gibt, damit kein Lkw auf der Straße parkt. Ebenso wichtig: Laufen Pkw- und Lkw-Verkehr auf dem Hof getrennt?
Wie viele Rampen- und ebenerdige Tore Sie brauchen und wie viel Hoftiefe ein Sattelzug verlangt, behandelt ein eigener Beitrag zur Frage, ob Rampe oder ebenerdiges Tor die bessere Wahl ist.
Genehmigung und Brandschutz: Fragen schriftlich stellen
Die Baugenehmigung legt fest, wofür eine Halle genutzt werden darf. Ist dort „Lager“ eingetragen, Sie möchten aber fertigen, schweißen oder Fahrzeuge reparieren, kann eine Nutzungsänderung nötig sein. Ohne Verfahren geht das in Nordrhein-Westfalen nur, wenn die neue Nutzung rechtlich keine zusätzlichen oder abweichenden Anforderungen auslöst.1 Bei einem Wechsel von Lager zu Produktion ist das selten der Fall.
Beim Brandschutz stehen drei Fragen im Vordergrund: Ist die Halle gesprinklert? Wie groß sind die Brandabschnitte? Für welche Lagerhöhe und welche Warenart wurde das Brandschutzkonzept aufgestellt? Ihr Sachversicherer wird diese Fragen ohnehin stellen. Besser, Sie kennen die Antworten vor der Unterschrift.
Stellen Sie diese Fragen per E-Mail an den Anbieter. Schriftliche Antworten lassen sich später in den Mietvertrag übernehmen.
Büro, Sozialräume und Haustechnik
Ab hier geht es um Punkte, die sich lösen lassen, aber Geld kosten. Prüfen Sie, ob die vorhandenen Büros für Ihre Belegung reichen und ob es Toiletten, Umkleiden und einen Pausenraum in ausreichender Zahl gibt. Die Arbeitsstättenverordnung verlangt einen Pausenraum oder Pausenbereich, sobald mehr als zehn Beschäftigte tätig sind.2
Bei der Technik lohnt ein Blick in den Hauptverteiler. Reicht der Anschluss für Ihre Maschinen und für das Laden der Stapler? Wer künftig E-Transporter oder E-Lkw laden will, sollte die verfügbare Anschlussleistung beim Netzbetreiber erfragen, bevor er unterschreibt.
Nach dem Termin: Hallen fair vergleichen
Übertragen Sie die Ergebnisse noch am selben Tag in eine Vergleichstabelle mit denselben 21 Zeilen und markieren Sie verfehlte Muss-Kriterien rot. Eine Halle mit einem roten Feld bei Höhe, Boden oder Genehmigung scheidet aus, egal wie günstig sie ist.
Für die verbleibenden Hallen notieren Sie, was nachgerüstet werden müsste, wer das bezahlt und wie lange es dauert. Diese Punkte gehören in die Verhandlung über Miete, Ausbau und Übergabetermin. Erst jetzt lohnt der Vergleich von Miete und Nebenkosten, weil Sie dann nur noch Hallen vergleichen, die grundsätzlich passen. Wie Sie überhaupt zu einer Auswahl an Hallen kommen, die eine Besichtigung lohnen, erklärt der Artikel Gewerbehalle suchen.
Was sollte man beachten, wenn man eine Halle mietet?
Vor allem die Eigenschaften, die sich später nicht ändern lassen: lichte Höhe, Bodenplatte, Stützenraster, Tore, Hof und genehmigte Nutzung. Danach kommen Brandschutz, Haustechnik sowie Büro- und Sozialräume, ganz zum Schluss Miete und Vertrag.
Lagerhalle mieten: Worauf achten?
Für Lagerhallen zählen die nutzbare Höhe für Regale, die zulässige Punktlast unter den Regalstützen, genügend Tore für die Spitzenzeiten und ein Hof, auf dem Lkw rangieren können. Lassen Sie sich außerdem bestätigen, dass die Lagerung Ihrer Warenart genehmigt und im Brandschutzkonzept berücksichtigt ist.
Welche Unterlagen brauche ich vor der Besichtigung einer Gewerbehalle?
Grundriss mit Stützenraster, Hallenschnitt mit UKB, Angaben zur Bodenlast, Baugenehmigung, Brandschutzkonzept, Lageplan und bei beheizten Hallen den Energieausweis.
Wie oft sollte ich eine Halle vor der Anmietung besichtigen?
Mindestens zweimal: einmal für den Gesamteindruck, einmal mit Fachleuten wie Lagerplaner oder Haustechniker und möglichst zu der Uhrzeit, zu der Sie später anliefern.
Wer sollte zur Hallenbesichtigung mitkommen?
Neben der Geschäftsführung idealerweise die Person, die das Lager später leitet, und bei technischen Fragen ein Regalplaner oder Haustechniker. Wer täglich mit der Halle arbeiten wird, sieht Engpässe, die in keinem Plan stehen.
Quellen
- Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018), § 62 Abs. 2, Fassung ab 1.9.2026, https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/
- Verordnung über Arbeitsstätten (ArbStättV), Anhang Nr. 4.2 Pausen- und Bereitschaftsräume, https://www.gesetze-im-internet.de/arbst_ttv_2004/anhang.html
